中古住宅の契約前に確認したい10のこと

ローン月額8万円なら今の家賃より安いと考えて購入したが、管理費・修繕積立金・駐車場代で月3万円強が加わり、実際の住居費は想定を大きく超えた。

広告や検索サイトで最初に目に入るのが「ローン月額」で、固定費が別であることに気づきにくいため。

販売図面の管理費・修繕積立金・駐車場代の欄。戸建ての場合は将来の修繕費を自分で積み立てる前提で月額換算する。

「ローン以外に毎月かかる費用を全部合計するといくらですか。今後上がる予定はありますか。」

資金計画書にローン返済額と毎月の固定費を分けて記載し、合計の実質月額でご説明します。また、当店は住宅ローンの斡旋・代行手数料をいただいていません（不動産会社によっては数万円〜十数万円かかる場合があります）。諸費用の見積もりにこうした手数料が含まれていないか確認することをお勧めしています。

購入時の修繕積立金は月8,000円だったが、長期修繕計画で段階的な値上げが予定されており、数年後に月2万円超になることを購入後に知った。

販売図面に載るのは「現在の」金額のみ。値上げ計画は長期修繕計画書や総会議事録まで見ないと分からないため。

長期修繕計画書、直近の総会議事録、重要事項に係る調査報告書。値上げ予定・修繕積立金の残高・大規模修繕の実施履歴を確認する。

「長期修繕計画上、積立金の値上げ予定はありますか。積立金の総額は計画に対して足りていますか。」

管理会社への調査で判明した改定予定・積立金残高を、契約前にご説明します。

「駐車場あり」の表示を見て購入したが、前所有者の区画は引き継げず、空き待ちが数年。近隣の月極を月1.5万円で借りることになった。

マンションの駐車場は「敷地内に存在する」ことと「購入者が使える」ことが別問題。承継可否は管理規約や使用契約によるため。

管理規約・駐車場使用細則、空き状況と待ち台数、料金。機械式の場合は車のサイズ制限も確認する。

「前所有者の駐車場区画は承継できますか。できない場合、空きと待ち状況、近隣月極の相場を教えてください。」

管理会社調査で承継可否・空き状況を確認し、使えない場合の代替案までご案内します。

「ペット可」と確認して購入したが、規約細則では「小型犬・猫を1頭まで」。飼っている中型犬2頭は規約違反となり、住み替えの原因になった。

広告の「ペット可」は概要表示にすぎず、実際の条件は管理規約・使用細則に細かく定められているため。

管理規約とペット飼育細則。頭数・体重やサイズ・種類・共用部での抱きかかえ義務・飼育申請の要否。

「飼育できるペットの種類・大きさ・頭数の制限と、申請手続きを教えてください。」

現在の飼育状況を伺ったうえで、細則の条件に適合するかを契約前に確認します。

和室をなくして広いリビングにする前提で購入したが、撤去したい壁が構造壁で撤去不可。マンションでは床材の遮音等級規定でフローリング変更にも制限があった。

リフォームの可否は「間取り図」だけでは判断できず、構造（壁式・ラーメン）や管理規約のリフォーム細則に左右されるため。

マンション：管理規約のリフォーム細則（床材・水回り移動・工事申請）。戸建て：図面・構造の確認、建ぺい率・容積率、増築の場合は法規制。

「この壁は撤去できる構造ですか。リフォームに管理組合の承認は必要ですか。希望の工事が可能か、リフォーム会社に内覧同行してもらえますか。」

リフォーム前提の購入では、契約前にリフォーム会社の現地確認・概算見積もりの機会を設けることをお勧めしています。当店には大手不動産会社のリフォーム部門で店長を務めたスタッフが在籍しており、規約・構造をふまえたリフォーム可否の確認から提案まで対応できます。

物件価格が予算内だったので購入したが、入居後1年で給湯器が故障し交換に約30万円。外壁塗装の時期も近く、想定外の出費が続いた。

中古住宅は設備・建物の「残り寿命」に個体差があり、価格だけでは今後の維持費が見えないため。

給湯器・エアコン等の製造年（本体シールで確認可）、修繕・交換履歴、戸建てなら屋根・外壁の施工時期。設備の目安寿命（給湯器10〜15年等）と照らす。

「主要設備の製造年と交換履歴を教えてください。今後5年で交換時期を迎えそうな設備はどれですか。」

設備の状態や故障の有無は、売主の告知書・付帯設備表で契約前に確認し、内容をご説明します。

住宅ローン控除を前提に資金計画を立てたが、床面積・築年・耐震基準の要件を満たさず適用外。想定していた税還付がなくなった。

控除や保険には面積・耐震性・入居時期などの適用要件があり、「中古住宅なら使える」とは限らないため。制度は改正も多い。

登記面積（契約面積と異なる場合あり）、建築年・耐震基準適合の証明可否。最新の適用要件は国税庁等の公的サイトで確認する。

「この物件は住宅ローン控除の要件を満たしていますか。判断に必要な書類は何ですか。最終的な適用可否はどこに確認すればよいですか。」

要件に関わる物件情報（面積・築年等）を整理してお渡しします。適用の最終判断は税務署・税理士への確認をご案内します。

購入後に隣地との塀の位置が曖昧なことが分かり、売却時に境界確定が必要になった。過去の増築が未登記で、ローンの審査にも影響した。

土地・建物の権利関係は見た目では分からず、資料（測量図・登記・建築確認）を突き合わせて初めて判明するため。

確定測量図・境界標の有無（現地）、越境の覚書、登記事項証明書と現況の一致、建築確認・検査済証、前面道路の種別と幅員。

「境界は確定していますか。越境物はありますか。増築部分は登記されていますか。再建築に制限はありますか。」

重要事項説明で境界・接道・法令制限を調査してご説明します。境界未確定の場合は、確定の要否と費用負担を契約条件として整理します。

立地と価格で即決したが、入居後に浸水想定区域であることを認識。保険料の見直しや、大雨時の不安を抱えることになった。

ハザード情報は説明を受けても「地図を一目見ただけ」で終わりやすく、自宅の位置と避難行動まで落とし込まないため。

伊丹市のハザードマップ（洪水・内水・土砂災害）で物件の位置を確認。避難所までの経路、水害リスクに応じた保険の補償内容。

「この物件はハザードマップ上どの区域ですか。過去に浸水等の被害はありましたか。」

重要事項説明で、水害ハザードマップ上の所在地を必ずご説明します。避難所・避難経路は、当サイトの「伊丹の公式情報リンク集」からもご確認いただけます。

購入時に気にしなかった条件（借地権・再建築の制限・事故物件の告知等）が、数年後の売却時に価格・売りやすさへ大きく影響することを知った。

購入時は「自分が住めるか」だけで判断しがちで、「将来の買主にどう説明される物件か」という視点が抜けるため。

権利関係（所有権か借地権か）、再建築の可否、告知事項の有無、周辺の開発計画。重要事項説明書のこれらの欄を「売る側になったつもりで」読み直す。

「将来この物件を売るとき、買主への説明で不利になり得る条件はありますか。」

将来の売却時に影響し得る条件（権利関係・再建築の可否・告知事項など）は、重要事項説明の中で該当箇所を明示してご説明します。